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VENDA DE IMÓVEL COM INQUILINO. É POSSÍVEL?

Venda de um imóvel com inquilino. É possível?

Trata-se de um negócio cada vez mais comum e possível do ponto de vista legal.
É aliciante para investidores que procuram soluções com uma rentabilidade que podem estimar, calcular e receber desde o momento da compra.

Nos últimos anos realizámos algumas vendas nestas condições, ajudando vendedores e compradores com os seus projectos de vida.

O regime jurídico de arrendamento urbano (Lei n° 2/2020 de 31 de Março) assegura o direito à venda por aquele que são os senhorios e legítimos proprietários dos respetivos imóveis. É importante conhecer a redação mais atual da lei e quais os deveres e direitos que devem de ser acautelados, por parte dos proprietários e dos inquilinos.

Existência de Contrato de Arrendamento
O Código Civil (CC) refere que o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito (artigo 1069.o n. o1), mas na realidade nem sempre assim acontece. Ao adquirir um imóvel ocupado deve ser analisada a existência de contrato redigido a escrito, bem como, as regras e cláusulas que governam o mesmo e que à partida terão que ser observadas pelo novo senhorio/proprietário. As mesmas podem ser sempre
alteradas, havendo acordo entre as partes e redigido novo contrato, se for caso disso. O mesmo poderá também ser resolvido, por acordo das partes, por caducidade, denúncia ou por outras causas previstas na lei.
Caso não exista contrato de arrendamento redigido a escrito com regras definidas, o mesmo não significa que o atual inquilino não tenha direito a continuar a ocupar o imóvel nas mesmas condições de habitabilidade.

Quando não existir contrato de arrendamento escrito, não sendo esta lacuna responsabilidade do inquilino, este pode provar a existência de um contrato de arrendamento por qualquer forma admitida em direito, demonstrando designadamente que ocupava o imóvel sem oposição do senhorio e que procedia ao pagamento mensal há, pelo menos, seis meses (art no 1069.o, n.o 2 do Código Civil).
Caso se chegue à conclusão de que não existe qualquer contrato de arrendamento e de que a pessoa que habita o imóvel não paga nenhum tipo de valor considerado como sendo renda, ou que habitava o imóvel à revelia do seu anterior proprietário, então o novo proprietário poderá propor uma ação executiva para entrega de coisa certa (ação judicial).

Direito de preferência
Outra questão imperativa a observar neste tipo de negócio trata-se do direito de preferência.
O direito de preferência, que se encontra no art. 1091.o do Código Civil, é o que permite aos arrendatários dizer se querem ou não comprar o imóvel que estão a arrendar, quando o senhorio o pretenda vender. O senhorio deverá informar relativamente às suas intenções e, caso seja do interesse do inquilino, este poderá exercer o direito de preferência, substituindo-se dessa forma ao terceiro interessado na aquisição do imóvel arrendado, que poderá ser habitacional ou não habitacional.

Para que o inquilino possa exercer este direito o contrato de arrendamento deverá ter uma duração mínima de dois anos. Assim, este direito de preferência traduz-se numa obrigação de o senhorio comunicar ao arrendatário o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato de compra e venda, através de carta registada com aviso de receção. Esta comunicação deverá incluir os detalhes do negócio, o preço, as condições e prazos para o pagamento do preço e o prazo para o exercício da preferência. Por norma o prazo é de 8 dias tratando-se de um direito de preferência legal, sendo que o arrendatário dispõe do mesmo período para exercer o seu direito, antes de ser celebrado o contrato definitivo de compra e venda.

Se o inquilino não usufruir da sua preferência, ele não fica sem a sua casa. O que acontece é que o contrato de arrendamento se transfere com o imóvel, passando o novo proprietário a assumir o papel de senhorio, assumindo os direitos e obrigações inerentes a esta nova qualidade, conforme estabelece o artigo 1057.º do Código Civil.
No caso de o proprietário não respeitar as suas obrigações referentes ao direito de preferência do arrendatário, o inquilino poderá intentar uma ação de preferência junto do Tribunal competente, nos termos do artigo 1410.º e seguintes do Código Civil, para ver reconhecido o seu direito. Idealmente, essa ação deve ser colocada nos 6 meses seguintes ao conhecimento dado pelo seu senhorio.

Em termos do direito de preferência, a lei é a mesma caso seja um arrendamento para fins habitacionais ou não habitacionais. Existem apenas alterações ao exposto no caso de prédios em propriedade total. Nestas condições, não estando o imóvel constituído em propriedade horizontal, não é obrigatória a oferta a cada arrendatário do direito de preferência na compra da totalidade do edifício.
É obrigatório, no caso de arrendatário, que o seja há mais de dois anos, de fração autónoma, arrendatário da totalidade do prédio ou de uma unidade locatária de prédio não constituído em propriedade horizontal, mas apenas em relação ao locado, havendo necessidade de definição da permilagem da quota-parte do locado em relação à totalidade do prédio.
Nestes casos o arrendatário tem o direito de preferência sobre a quota-parte do prédio, correspondente ao valor de cada fração, podendo assim comprar o apartamento pelo valor proporcional ao montante total de venda e exercer os seus direitos de preferência em conjunto (em compropriedade com outros inquilinos.

A informação veiculada na presente nota informativa é prestada de forma geral e abstrata, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico adequado para a resolução de casos específicos. Caso pretenda esclarecimentos adicionais por favor contacte-nos aqui.

HOMESTAGING. SAIBA O QUE É E COMO PODE AJUDAR A VENDER A SUA CASA.

Será que o Home Staging pode ajudar a vender a sua casa?

O conceito de Homestaging nasceu nos Estados Unidos da América nos anos 70 e significa valorização imobiliária.
Na verdade trata-se de preparar o ambiente da casa antes de a colocar à venda, fazendo sobressair os seus aspectos mais importantes e preservando a sua privacidade também. A ideia é facilitar a visão do comprador como o seu futuro lar. Para isso, o espaço precisa ser aconchegante, atraente e funcional, mas totalmente despersonalizado.

Poderá ser um serviço que requer algum investimento caso queira fazê-lo num imóvel vazio mas numa casa habitada e vivida poderá ser realizado apenas com um pouco de dedicação sua em termos de tempo e os resultados podem ser fantásticos!

Será que o Homestaging permite vender o seu imóvel por mais dinheiro? Não é certo. No entanto certamente não vai permitir que os compradores o desvalorizem nas suas propostas.

Aqui ficam algumas sugestões que pode por em prática.

Sugerimos que dê uma volta à casa e veja o que pode ser melhorado:
– Lave as janelas e verifique que os estores funcionam
– Verifique que todas as portas, gavetas e armários abrem com facilidade
– Verifique que os candeeiros têm lâmpadas e acendem sem problemas
– Retoque fissuras ou buracos nas paredes
– Lave varandas e pátios e dê-lhes um aspecto cuidado, colocando algum elemento de decoração
– Mantenha arrecadações, sótãos e garagens o mais vazios possível para maximizar o espaço de arrumação disponível
– Encaixote o que não precisa facilitando a altura da mudança e libertando espaço na casa
– Retire os imanes, desenhos e listas da porta do frigorífico
– Lave a sujidade e manchas das paredes e do interior e exterior dos armários
– Na cozinha e casa de banho “destralhe” as bancadas e banheiras e retire todos os produtos pessoais
– Verifique se há torneiras a pingar e arranje
– Verifique as juntas dos azulejos e se estiverem muito deterioradas ou sujas considere substitui-las
– Na casa de banho recrie um look de spa colocando toalhas brancas, um tapete macio, velas e plantas
– Guarde as fotografias de família e outros objectos pessoais. É difícil para os compradores visualizarem-se num imóvel muito personalizado com artigos dos actuais proprietários.

Se tiver animais recomendamos cuidados extra!
– Aspire bem os pelos de tapetes e sofás
– Mantenha a caixa de litter sempre limpa
– Areje bem a casa e coloque ambientadores para eliminar maus odores
– Arrume os brinquedos deles fora da vista
– Se possível retire os animais do imóvel no dia de visita. Caso não seja possível feche-os numa divisão da casa.

No momento da visita levante os estores, abra as cortinas e acenda as luzes.

Finalmente verifique também a entrada do prédio, campainha, luzes e limpeza dos patamares e estado dos elevadores.

 

Orientámos os nossos clientes neste processo. Podemos ajudá-lo a si também.

Está a pensar vender a sua casa? Contacte-nos! +351 962024682  |  info@equipagameiro.pt

ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA OU CRIATIVIDADE?

Especulação Imobiliária ou Criatividade?

LOCAL – Feira da Ladra, em Lisboa

AMBIENTE – um pequeno apartamento de 30 m2 situado ao nível de um terceiro andar sem elevador, inserido num pequeno prédio bastante degradado.

O apartamento foi vendido por 150.000 euros! Loucura total, cinco mil euros por m2?! Na Feira da Ladra? Todo podre? Quem foi o “louco” que deitou à rua tanto dinheiro?
“Quando entrei no apartamento, olhei à minha volta, fixei 3 ou 4 detalhes, fechei os olhos e disse: É meu! Pode apresentar a proposta pelo valor que estão a pedir, eu compro!” Foi assim que J.M. natural de Ourém me contou na primeira pessoa como tinha sido esta “aventurada compra de risco calculado”.
“Vejo muitos apartamentos todas as semanas e sou rápido nas visitas. Faço sempre o mesmo, entro e se nada me chama a atenção saio de imediato. Muitas vezes os seus Colegas ficam zangados comigo, pois saio mais rápido do que quando entrei. Outras vezes, muito poucas, dou uma olhadela e se algum pormenor me chama a atenção então começo a imaginar e posso estar 2 horas a visitar o apartamento. Depois não hesito e compro de imediato!” “Sei onde pegar e como pegar para fazer uma coisa única e diferente”
J.M. tem uma imensa habilidade na carpintaria, trabalha o ferro e outros metais como ninguém para além de tratar as ferramentas por tu. Conjuga materiais diversos de uma forma criativa e harmoniosa. Inventa cantos e recantos, cria desníveis nivelados (sim, só vendo).
Na cintura traz sempre consigo as ferramentas e utensílios básicos para trabalhar a sua arte, na sua cabeça transporta uma imaginação fértil, sem limites.
Com uma janela que emoldura a vista sobre o Panteão Nacional e o Tejo como fundo, J.M criou à sua volta uma obra de arte. O pequeno apartamento de 30 m2 ficou transformado num local acolhedor, diferente, único e “simplesmente complicado” de não se admirar! Qual Picasso!
Ainda a obra não estava totalmente terminada e alguém subia as escadas até ao último piso. Entrou… olhou à sua volta apreciando todos os cantos e recantos e… apaixonadamente disse:
“É meu! Compro! Compro pelo valor que estão a pedir. São 260.000 euros não é?
Negócio fechado e mais uma venda “especulativa” segundo a opinião de uns, uma “loucura” na opinião de outros! Poderá ter sido “paixão” a quase 9.000 euros o m2?
Quem atribui aos quadros de Picasso, Matisse ou Kandinsky o valor de milhões?
Poderá a “criatividade” Acrescentar Valor ao preço de mercado de um imóvel?

Nota: Esta é uma “história” verídica em cujo negócio a Equipa Gameiro não interveio. Acompanhámos de perto a situação pois estávamos a promover a venda de um outro apartamento no mesmo prédio. A nossa actividade de prospecção e a curiosidade fez-nos subir as escadas e conhecer o J.M.. Adquirimos mais uma experiência que enriquece a nossa Proposta de Valor para os nossos Clientes.

Connosco a sua casa vale mais?
Claro que sim!

BOLHA IMOBILIÁRIA OU INOVAÇÃO IMOBILIÁRIA?

Será que no mercado imobiliário actual se deve falar de  Bolha Imobiliária ou de Inovação Imobiliária?

A “habilidade” e a “imaginação” de cada proprietário no que concerne à utilização do seu imóvel alocando o mesmo a determinada actividade, conjugadas com a sua “visão” e a sua “capacidade de gestão”, fazem com que imóveis, idênticos nas suas características e com a mesma localização, possam ter valores de mercado bem diferentes.

O mercado comprador reconhece que Acrescentando Valor aos imóveis através de remodelações personalizadas e criativas ou afectando a utilização dos mesmos a determinadas actividades comerciais e de serviços, tem sido possível verificar a venda de imóveis por valores considerados “especulativos”. Esta é uma realidade que constatamos diariamente quer no segmento habitacional quer no segmento do comércio ou escritórios e que no nosso ponto de vista assenta em duas variáveis que raramente se têm em conta; a “Paixão que o produto desperta em determinadas pessoas” e uma “Rentabilidade acima da média criada por negócios criativos”.

Trabalhar diariamente com Pessoas que pretendem vender e comprar imóveis, faz-nos absorver muita informação, que correctamente interpretada e trabalhada, nos permite ficar na posse de uma vasta experiência que colocamos ao serviço dos nossos Clientes, aumentando desta forma a qualidade da nossa Proposta de Valor.

Em breve abordaremos este tema com maior detalhe, contanto mais uma História na Vida de um Consultor Imobiliário!

Connosco a sua casa vale mais? Claro que sim!

 

Sabe o que é uma Open House?

O que é uma Open House?

Open House ou Casa Aberta é um conceito/acontecimento que permite a potenciais compradores e agentes imobiliários visitar um determinado imóvel, num determinado dia e durante um determinado período de tempo,  sem qualquer aviso prévio ou marcação de visita.

Vantagens de realizar uma Open House:

– Proporcionar aos potenciais compradores um espaço de tempo alargado para visitarem o imóvel, podendo inclusivé realizar uma segunda visita no próprio dia
– Canalizar potenciais Clientes compradores de vários Agentes Imobiliários para visitar o imóvel durante o mesmo período de tempo
– Proporcionar aos agentes imobiliários um período de tempo mais alargado do que o habitual para conhecerem o imóvel e poderem verificar se o mesmo se adequa aos Clientes Compradores que têm em carteira
– Aumenta a visibilidade do imóvel para Potenciais Clientes que vivam na zona do mesmo (cerca de 35% das casas em Open House são compradas por pessoas que residem nas imediações)
– Acelera o processo de venda, encurtando bastante o tempo de exposição do imóvel ao mercado
– Maior probabilidade de conseguir um preço de venda mais vantajoso
– Ter acesso num curto espaço de tempo a diversos relatórios de visita preenchidos pelos Potenciais Clientes expressando a sua opinião sobre o mesmo e que poderão gerar estratégias de venda mais adequadas
– Organizado no dia, hora e mês estrategicamente adequado, poderá transmitir a todos os visitantes as melhores características que o imóvel tem para oferecer.

Este é mais um serviço que prestamos aos nossos clientes proprietários!

 

Como vender um imóvel | Conselhos úteis

Vender um imóvel requer planeamento, dedicação e investimento de tempo e dinheiro.

Deverá ter em consideração os seguintes aspectos:

  • pedir um valor desajustado do valor de mercado sem uma estratégia definida não é boa ideia
  • se existem pequenas reparações a fazer, deverá fazê-las antes de colocar o imóvel no mercado
  • mantenha o imóvel limpo
  • o imóvel deverá estar arrumado com o mínimo de objectos supérfulos
  • tente despersonalizar o imóvel retirando fotografias e outros objectos pessoais
  • retire do horizonte de visão os objectos de higiene e limpeza que normalmente estão nas bancadas das casas de banho e cozinha
  • se tiver animais mantenha-os fechados numa divisão ou se possível peça a alguém que os leve a passear no momento da visita
  • abra as janelas um pouco antes da visita para arejar
  • abra as cortinas e acenda as luzes
  • se ainda tiver tempo faça um bolo!

Claro que alguns destes pontos só se aplicam a imóveis habitados ou com mobília. Imóveis devolutos, para obras e comercias têm outro tratamento.
Para saber o que podemos fazer por si contacte-nos aqui!

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