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O Mercado Imobiliário está a mudar? Claro que sim!

O Mercado Imobiliário está a mudar? Claro que sim!

As grandes perguntas do momento são: ” O mercado imobiliário vai descer abruptamente? Estamos a viver uma “bolha imobiliária”?

Não estamos nada convictos que tal possa acontecer. Exceptuando o aparecimento de uma crise internacional que afecte também o nosso País, não são previsíveis grandes alterações no mercado imobiliário. Serão feitas pequenas correcções nos valores da habitação própria permanente e alguns nichos de mercado. O Alojamento Local e o Luxo, poderão ser afectados com descidas de preço mais acentuadas.

Apesar de continuarmos a ouvir nas notícias, quer genéricas quer da especialidade, que o preço dos imóveis continua a subir e que a média Nacional das avaliações bancárias também sobe, não nos podemos esquecer que a correcta interpretação da informação que nos colocam à frente, requer análise e algum trabalho de pesquisa. Saber “fatiar” os dados de mercado permite-nos disponibilizar uma informação mais correcta e direccionada, aos nossos clientes, vendedores ou compradores.

Até ao final de 2017 os dados Nacionais do mercado e as suas médias, foram influenciados com a subida dos preços nos mercados de Lisboa, Porto e Algarve. Actualmente os dados Nacionais começam a ser influenciados pela subida dos preços na periferia de Lisboa e Porto, bem como nas Vilas e Cidades do interior, servidas por bons acessos rodoviários e ferroviários. Os investidores por falta de produto começam a procurar novos mercados acompanhando a dinâmica das Famílias que não tendo possibilidade de comprar nos grandes centros urbanos, procuram alternativas adequadas às suas necessidades e capacidades financeiras, em zonas limitrofes. Estatisticamente as médias Nacionais continuam a subir, no entanto essa subida está a ser suportada pelo aumento dos preços em outras localizações, que não Lisboa, Porto ou Algarve.

Em Lisboa, nos últimos 4 anos, registou-se uma redução do tempo médio de venda dos 9 meses para 3 meses. A procura aumentou e a oferta de habitação diminuiu, criando um mercado em que os compradores disputavam o produto existente com muita avidez e alguma “agressividade”, motivado por algumas das razões que apontamos de seguida as quais coincidiram num curto espaço de tempo:
• A baixa remuneração dos depósitos bancários por parte dos bancos.
• Falta de casas para arrendamento.
• Aumento do turismo (voos low-cost, segurança, clima, vida mais barata, História e simpatia, insegurança geopolítica em outros países concorrentes)
• Benefício fiscal para residentes habituais e não habituais de outras nacionalidades.
• A lenta colocação no mercado de produto novo (enormes burocracias e tempos longos para aprovação de novos projectos).
• Estabilização económica verificada pelo aumento do consumo.
• Atracção de investimento estrangeiro, pois o sector imobiliário Português apresentava preços muito inferiores aos de outros Países Europeus.

Actualmente o mercado encontra-se num ponto de viragem, com os tempos de venda a aumentarem significativamente, começando a atingir novamente uma média de venda de cerca de 6 meses. A redução do Asking Price de muitos imóveis revela-se novamente em todos os portais imobiliários e os preços pedidos raramente são alcançados, aumentando as margens de negociação que em 2017 quase deixaram de existir.

Estamos a entrar num estado do mercado, chamado “Balance” ou “Equilíbrio”! O comprador já não está disposto (ou não pode) pagar mais e o vendedor começa a antecipar uma correcção de mercado que se adivinha suave para entrar de seguida num período de estabilização de preços (próximos 2 anos).

O investimento imobiliário tem tido uma origem sólida, com baixa taxa de risco, inclusive para quem recorreu ao crédito bancário. Na generalidade a compra de uma casa implica ter um capital próprio ou garantias reais equivalentes a 30% do valor da mesma, salvaguardando uma dependência futura de outros factores ou variáveis.

A compra de habitação ficará mais difícil para algumas famílias que recorram ao crédito e isso limitará o valor máximo a pagar pelo imóvel desejado, dando-se nesse momento a referida correcção do preço.

Será no segmento de Luxo e no Alojamento Local que se prevê maiores alterações nas dinâmicas do mercado com reduções nos preços de compra e venda.
No Alojamento Local a restrição de licenciamento em determinadas zonas de Lisboa e Porto e a alteração da legislação e dos regulamentos desta actividade, podem provocar uma instabilidade nos proprietários que se conduzir à colocação no mercado de um número elevado de imóveis, poderá provocar uma descida dos preços.
Já no segmento do mercado de Luxo a situação pode ser mais grave. O atraso na colocação no mercado das novas unidades, umas ainda em projecto outras já em construção, poderá ter futuramente um impacto negativo, pois o mercado dentro de 2 anos (quando grande parte dos imóveis estiverem concluídos) poderá estar em piores condições. Os atrasos, provocados pela excessiva e lenta burocracia na aprovação e despacho dos projectos em curso, estão a alargar os períodos de venda. De momento esta situação provoca alguma escassez no mercado, num futuro pode provocar o inverso. Em 2010 assistimos à entrada no mercado de muitas unidades novas que devido ao excessivo tempo na sua colocação no mercado, coincidiu com a crise económica que tão bem conhecemos, causando enormes prejuízos a pequenos e grandes investidores.

Connosco a sua casa vale mais?
Claro que sim!

Francisco Gameiro – Equipa Gameiro KW
+info 925 358 869

ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA OU CRIATIVIDADE?

Especulação Imobiliária ou Criatividade?

LOCAL – Feira da Ladra, em Lisboa

AMBIENTE – um pequeno apartamento de 30 m2 situado ao nível de um terceiro andar sem elevador, inserido num pequeno prédio bastante degradado.

O apartamento foi vendido por 150.000 euros! Loucura total, cinco mil euros por m2?! Na Feira da Ladra? Todo podre? Quem foi o “louco” que deitou à rua tanto dinheiro?
“Quando entrei no apartamento, olhei à minha volta, fixei 3 ou 4 detalhes, fechei os olhos e disse: É meu! Pode apresentar a proposta pelo valor que estão a pedir, eu compro!” Foi assim que J.M. natural de Ourém me contou na primeira pessoa como tinha sido esta “aventurada compra de risco calculado”.
“Vejo muitos apartamentos todas as semanas e sou rápido nas visitas. Faço sempre o mesmo, entro e se nada me chama a atenção saio de imediato. Muitas vezes os seus Colegas ficam zangados comigo, pois saio mais rápido do que quando entrei. Outras vezes, muito poucas, dou uma olhadela e se algum pormenor me chama a atenção então começo a imaginar e posso estar 2 horas a visitar o apartamento. Depois não hesito e compro de imediato!” “Sei onde pegar e como pegar para fazer uma coisa única e diferente”
J.M. tem uma imensa habilidade na carpintaria, trabalha o ferro e outros metais como ninguém para além de tratar as ferramentas por tu. Conjuga materiais diversos de uma forma criativa e harmoniosa. Inventa cantos e recantos, cria desníveis nivelados (sim, só vendo).
Na cintura traz sempre consigo as ferramentas e utensílios básicos para trabalhar a sua arte, na sua cabeça transporta uma imaginação fértil, sem limites.
Com uma janela que emoldura a vista sobre o Panteão Nacional e o Tejo como fundo, J.M criou à sua volta uma obra de arte. O pequeno apartamento de 30 m2 ficou transformado num local acolhedor, diferente, único e “simplesmente complicado” de não se admirar! Qual Picasso!
Ainda a obra não estava totalmente terminada e alguém subia as escadas até ao último piso. Entrou… olhou à sua volta apreciando todos os cantos e recantos e… apaixonadamente disse:
“É meu! Compro! Compro pelo valor que estão a pedir. São 260.000 euros não é?
Negócio fechado e mais uma venda “especulativa” segundo a opinião de uns, uma “loucura” na opinião de outros! Poderá ter sido “paixão” a quase 9.000 euros o m2?
Quem atribui aos quadros de Picasso, Matisse ou Kandinsky o valor de milhões?
Poderá a “criatividade” Acrescentar Valor ao preço de mercado de um imóvel?

Nota: Esta é uma “história” verídica em cujo negócio a Equipa Gameiro não interveio. Acompanhámos de perto a situação pois estávamos a promover a venda de um outro apartamento no mesmo prédio. A nossa actividade de prospecção e a curiosidade fez-nos subir as escadas e conhecer o J.M.. Adquirimos mais uma experiência que enriquece a nossa Proposta de Valor para os nossos Clientes.

Connosco a sua casa vale mais?
Claro que sim!

BOLHA IMOBILIÁRIA OU INOVAÇÃO IMOBILIÁRIA?

Será que no mercado imobiliário actual se deve falar de  Bolha Imobiliária ou de Inovação Imobiliária?

A “habilidade” e a “imaginação” de cada proprietário no que concerne à utilização do seu imóvel alocando o mesmo a determinada actividade, conjugadas com a sua “visão” e a sua “capacidade de gestão”, fazem com que imóveis, idênticos nas suas características e com a mesma localização, possam ter valores de mercado bem diferentes.

O mercado comprador reconhece que Acrescentando Valor aos imóveis através de remodelações personalizadas e criativas ou afectando a utilização dos mesmos a determinadas actividades comerciais e de serviços, tem sido possível verificar a venda de imóveis por valores considerados “especulativos”. Esta é uma realidade que constatamos diariamente quer no segmento habitacional quer no segmento do comércio ou escritórios e que no nosso ponto de vista assenta em duas variáveis que raramente se têm em conta; a “Paixão que o produto desperta em determinadas pessoas” e uma “Rentabilidade acima da média criada por negócios criativos”.

Trabalhar diariamente com Pessoas que pretendem vender e comprar imóveis, faz-nos absorver muita informação, que correctamente interpretada e trabalhada, nos permite ficar na posse de uma vasta experiência que colocamos ao serviço dos nossos Clientes, aumentando desta forma a qualidade da nossa Proposta de Valor.

Em breve abordaremos este tema com maior detalhe, contanto mais uma História na Vida de um Consultor Imobiliário!

Connosco a sua casa vale mais? Claro que sim!

 

O ALOJAMENTO LOCAL – Uma Lisboa de 2010 ou uma Lisboa de 2018?

Quando em 2010 abracei a Carreira de Consultor Imobiliário, fi-lo numa pequena agência imobiliária de uma grande marca cujos escritórios estavam instalados na zona da Graça em Lisboa. Por comodidade arrendei um apartamento T1 no Largo da Graça o que me permitiria “viver” a zona onde trabalhava, com maior rapidez e maior profundidade.

Uma das principais e mais importantes actividades de um Consultor Imobiliário é centrada na prospecção geográfica que implica andar na rua, bater às portas das casas e falar com as pessoas que aí habitam, trabalham e circulam.

Conhecendo mal Lisboa como conhecia na altura, escolhi as zonas envolventes à Graça com especial incidência em Alfama, Mouraria e o Martim Moniz, precisamente três das zonas com maior taxa de casas e apartamentos em Alojamento Local.

Consideramos que esse tema, tem sido largamente discutido nas redes sociais e jornais, arrastando “paixões e razões” e muito pouco discutido na sua “especialidade” isto é discutido seriamente cara a cara, com, e entre os intervenientes no assunto; habitantes, proprietários, inquilinos, comércio, profissionais do AL, utilizadores etc. Falta ao tema uma moderação séria e desinteressada, com o objectivo de ajudar as partes envolvidas a ultrapassar as diferenças e os incómodos sentidos. Caberia pois o papel de moderador à classe politica o que na realidade não acontece. As tentativas de legislação e regulação são feitas aos retalhos e muitas das iniciativas em curso são tomadas em função dos jogos políticos, esquecendo as pessoas.

Voltando a 2010 e à minha actividade de prospecção, conheci as ruas e os habitantes de Alfama, Mouraria e Martim Moniz tal e qual a forma como factualmente as vou descrever, sem juízos do certo ou errado.

  • 90% dos prédios em cada uma destas zonas encontrava-se em péssimas condições de habitabilidade, fechados ou em ruínas.
  • Os poucos habitantes destas zonas eram na sua maioria pessoas idosas ou famílias com parcos recursos que viviam num limiar de pobreza.
  • Não existia comércio e facilmente ouvia-mos dos habitantes mais idosos as queixas por não terem lojas para se abastecerem.
  • As dificuldades na circulação pedonal eram enormes, pois os pisos tortuosos e destruídos dificultavam a locomoção das pessoas mais idosas.
  • Facilmente podíamos ouvir “vivemos isolados no centro de Lisboa” “estamos abandonados à nossa sorte”.
  • A falta de iluminação nocturna atraia o comércio de droga e a prostituição o que na ausência de outros tipos de vivência se evidenciava grandemente.
  • A insegurança dos habitantes era preocupante e disso se queixavam frequentemente.
  • Sentia-se uma desertificação total e muitas das ruas mais estreitas estavam meses e meses cortadas por derrocadas de paredes e muros dos prédios abandonados.

Não vou descrever o estado destas zonas de Lisboa nos dias de hoje pois são bem conhecidas não só pelos seus habitantes mas também pelos Portugueses de Norte a Sul e Ilhas já não falando dos estrangeiros que diariamente aí habitam e circulam com caracter periódico ou permanente.

As diferenças são abissais!

O que queremos todos para Lisboa? Uma Lisboa de 2010 ou uma Lisboa de 2018? Será possível ter em 2020 uma Lisboa para todos?

Não é Lisboa uma das Capitais do Mundo? Para nós, Equipa Gameiro sim é!

Nota: O AL do interior de Portugal terá que sobreviver com as regras que se pretendem impor desde Lisboa e com base numa realidade diferente?

Francisco Freire Gameiro

 

Zona ribeirinha lidera oferta de novos escritórios

Numa altura de escassez de espaços de escritórios de qualidade em Lisboa, a zona ribeirinha lidera na oferta de novos escritórios.

 

A área ribeirinha, particularmente entre o Cais do Sodré e Santos, inserida na zona 4 (Zona Histórica) do mercado de escritórios, tinha pouco significado no mercado de Lisboa até 2008. O  processo de mudança teve o seu início nesse ano, com a inauguração, no Cais do Sodré, dos edifícios sede da Agência Europeia Marítima e do Observatório da Droga e, na Avenida 24 de Julho, da sede do Banco BIG, e não foi alheio ao ambicioso projecto de intervenção urbanística que se iniciava em toda a zona e que se encontra hoje praticamente concluído.

Após alguns anos de estagnação, foi inaugurado, em 2015, na Avenida 24 de Julho, um dos mais emblemáticos edifícios da cidade de Lisboa, a nova sede da EDP, com 13.900 metros quadrados, da autoria do arquitecto Manuel Aires Mateus.

Em 2016, o Cais do Sodré recebeu um novo espaço de escritórios, o Second Home, no Mercado da Ribeira, que tem vindo a gerar uma importante actividade empresarial na zona. O próprio Mercado da Ribeira, reabilitado em 2014, teve um papel “estruturante” na renovação da zona ribeirinha.

Ainda em 2016 foi concluído o projecto de reabilitação do Edifício D Luís, que trouxe ao mercado mais 10.300 metros quadrados de nova oferta. Este ano são esperados mais três novos edifícios na zona, todos eles já com ocupação garantida por grandes ocupantes; A instalação da sede da Abreu Advogados num edifício em frente ao Jardim do Tabaco, com uma área total prevista de 6 mil metros quadrados; o escritório de advogados Vieira de Almeida escolheu também a zona ribeirinha como nova localização, num projecto na Rua D Luís I que contará com 12 mil metros quadrados de área; a Avenida 24 de Julho irá ainda receber, o grupo de media WPP, em cerca de 10 mil metros quadrados, resultantes de um projecto desenvolvido pelo The Edge Group.

No total, desde 2008 até 2016 inauguraram na zona ribeirinha cerca de 40 mil metros quadrados de espaços de escritórios, mais de 80% da oferta que inaugurou no mesmo período em toda a Zona 4.

É previsível que a forte atractividade da zona ribeirinha lisboeta para uso de escritórios se mantenha, com um alargamento da mesma até Alcântara, onde existem alguns projectos de escritórios com uma dimensão muito considerável, que, em breve, devem materializar-se, dada a escassez de espaços em toda a cidade.

in Construir.pt

Abril 2017

 

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