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VENDA DE IMÓVEL COM INQUILINO. É POSSÍVEL?

Venda de um imóvel com inquilino. É possível?

Trata-se de um negócio cada vez mais comum e possível do ponto de vista legal.
É aliciante para investidores que procuram soluções com uma rentabilidade que podem estimar, calcular e receber desde o momento da compra.

Nos últimos anos realizámos algumas vendas nestas condições, ajudando vendedores e compradores com os seus projectos de vida.

O regime jurídico de arrendamento urbano (Lei n° 2/2020 de 31 de Março) assegura o direito à venda por aquele que são os senhorios e legítimos proprietários dos respetivos imóveis. É importante conhecer a redação mais atual da lei e quais os deveres e direitos que devem de ser acautelados, por parte dos proprietários e dos inquilinos.

Existência de Contrato de Arrendamento
O Código Civil (CC) refere que o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito (artigo 1069.o n. o1), mas na realidade nem sempre assim acontece. Ao adquirir um imóvel ocupado deve ser analisada a existência de contrato redigido a escrito, bem como, as regras e cláusulas que governam o mesmo e que à partida terão que ser observadas pelo novo senhorio/proprietário. As mesmas podem ser sempre
alteradas, havendo acordo entre as partes e redigido novo contrato, se for caso disso. O mesmo poderá também ser resolvido, por acordo das partes, por caducidade, denúncia ou por outras causas previstas na lei.
Caso não exista contrato de arrendamento redigido a escrito com regras definidas, o mesmo não significa que o atual inquilino não tenha direito a continuar a ocupar o imóvel nas mesmas condições de habitabilidade.

Quando não existir contrato de arrendamento escrito, não sendo esta lacuna responsabilidade do inquilino, este pode provar a existência de um contrato de arrendamento por qualquer forma admitida em direito, demonstrando designadamente que ocupava o imóvel sem oposição do senhorio e que procedia ao pagamento mensal há, pelo menos, seis meses (art no 1069.o, n.o 2 do Código Civil).
Caso se chegue à conclusão de que não existe qualquer contrato de arrendamento e de que a pessoa que habita o imóvel não paga nenhum tipo de valor considerado como sendo renda, ou que habitava o imóvel à revelia do seu anterior proprietário, então o novo proprietário poderá propor uma ação executiva para entrega de coisa certa (ação judicial).

Direito de preferência
Outra questão imperativa a observar neste tipo de negócio trata-se do direito de preferência.
O direito de preferência, que se encontra no art. 1091.o do Código Civil, é o que permite aos arrendatários dizer se querem ou não comprar o imóvel que estão a arrendar, quando o senhorio o pretenda vender. O senhorio deverá informar relativamente às suas intenções e, caso seja do interesse do inquilino, este poderá exercer o direito de preferência, substituindo-se dessa forma ao terceiro interessado na aquisição do imóvel arrendado, que poderá ser habitacional ou não habitacional.

Para que o inquilino possa exercer este direito o contrato de arrendamento deverá ter uma duração mínima de dois anos. Assim, este direito de preferência traduz-se numa obrigação de o senhorio comunicar ao arrendatário o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato de compra e venda, através de carta registada com aviso de receção. Esta comunicação deverá incluir os detalhes do negócio, o preço, as condições e prazos para o pagamento do preço e o prazo para o exercício da preferência. Por norma o prazo é de 8 dias tratando-se de um direito de preferência legal, sendo que o arrendatário dispõe do mesmo período para exercer o seu direito, antes de ser celebrado o contrato definitivo de compra e venda.

Se o inquilino não usufruir da sua preferência, ele não fica sem a sua casa. O que acontece é que o contrato de arrendamento se transfere com o imóvel, passando o novo proprietário a assumir o papel de senhorio, assumindo os direitos e obrigações inerentes a esta nova qualidade, conforme estabelece o artigo 1057.º do Código Civil.
No caso de o proprietário não respeitar as suas obrigações referentes ao direito de preferência do arrendatário, o inquilino poderá intentar uma ação de preferência junto do Tribunal competente, nos termos do artigo 1410.º e seguintes do Código Civil, para ver reconhecido o seu direito. Idealmente, essa ação deve ser colocada nos 6 meses seguintes ao conhecimento dado pelo seu senhorio.

Em termos do direito de preferência, a lei é a mesma caso seja um arrendamento para fins habitacionais ou não habitacionais. Existem apenas alterações ao exposto no caso de prédios em propriedade total. Nestas condições, não estando o imóvel constituído em propriedade horizontal, não é obrigatória a oferta a cada arrendatário do direito de preferência na compra da totalidade do edifício.
É obrigatório, no caso de arrendatário, que o seja há mais de dois anos, de fração autónoma, arrendatário da totalidade do prédio ou de uma unidade locatária de prédio não constituído em propriedade horizontal, mas apenas em relação ao locado, havendo necessidade de definição da permilagem da quota-parte do locado em relação à totalidade do prédio.
Nestes casos o arrendatário tem o direito de preferência sobre a quota-parte do prédio, correspondente ao valor de cada fração, podendo assim comprar o apartamento pelo valor proporcional ao montante total de venda e exercer os seus direitos de preferência em conjunto (em compropriedade com outros inquilinos.

A informação veiculada na presente nota informativa é prestada de forma geral e abstrata, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico adequado para a resolução de casos específicos. Caso pretenda esclarecimentos adicionais por favor contacte-nos aqui.

CONTRATOS DE HABITAÇÃO VITALÍCIOS. SABE O QUE SÃO?

Já é possível ter uma casa para toda a vida sem ter de a comprar. Saiba como vão funcionar os Contratos de Habitação Vitalícios.

O Direito Real de Habitação Duradoura (DHD) já foi aprovado em Conselho de Ministros.

Este diploma pretende criar “uma solução habitacional alternativa, que compatibiliza a necessidade de segurança e estabilidade com a flexibilidade adequada aos percursos pessoais e familiares, que reduz significativamente o endividamento das famílias”, diz o Ministério das Infraestruturas e Habitação. Aqui não é preciso comprar para ter uma casa para toda a vida.

Ao mesmo tempo, o DHD procura ser um modelo “rentabilização dos imóveis atractivo para que os proprietários os disponibilizem para esse fim, aumentando a oferta habitacional em regimes alternativos à compra e venda“. Saiba, em 12 pontos, como vão funcionar estes contratos:

1. O que é o Direito de Habitação Duradoura (DHD)?
O DHD é o direito de uma ou mais pessoas residirem de forma permanente e vitalícia numa habitação, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal. Surge, assim, como uma alternativa às soluções de aquisição de habitação própria ou de arrendamento habitacional.

2. Qual é a duração do DHD?
Com a constituição do DHD, o morador tem o direito de residir toda a vida na habitação. Ainda assim, o morador pode renunciar livremente ao DHD em qualquer momento, sendo-lhe devolvida a totalidade ou parte da caução paga ao proprietário (ver ponto número cinco).

3. Quem pode constituir um DHD?
É constituído pelo proprietário de uma habitação a favor de um ou mais moradores. Qualquer pessoa, singular ou colectiva, pública ou privada, proprietária de uma habitação pode constituir um DHD, desde que esta esteja livre de encargos e ónus (nomeadamente, de uma hipoteca) e seja entregue ao morador com um nível de conservação, no mínimo, médio. E qualquer pessoa, ou conjunto de pessoas singulares, pode constituir-se como morador.

4. Como é constituído o DHD?
O DHD é constituído através de contrato celebrado por escritura pública ou por documento particular no qual as assinaturas das partes são presencialmente reconhecidas. Está sujeito a inscrição no registo predial, a requerer pelo morador no prazo de 30 dias a contar da data de celebração do contrato.

5. De que forma é pago o DHD?
Com a constituição do DHD, o morador paga ao proprietário uma prestação mensal, cujo valor é livremente estabelecido entre ambos. Além disso, paga também uma caução inicial — que lhe pode ser devolvida, em parte ou na totalidade, se renunciar ao DHD durante os primeiros 30 anos de residência na habitação:

  • O valor da caução tem obrigatoriamente que ser entre 10% e 20% do valor mediano de venda de mercado da habitação, de acordo com a sua localização e dimensão. Este valor mediano é calculada com base no indicador de preço de venda por metro quadrado divulgado pelo INE.
  • Nos primeiros dez anos de vigência do contrato, o morador tem o direito a lhe ser devolvida a totalidade da caução prestada caso decida renunciar ao DHD.
  • A partir do 11.º ano de vigência, e até ao 30.º ano, é deduzido anualmente o montante de 5% da caução, como forma de pagamento ao proprietário. Assim, no final do 30.º ano a totalidade da caução terá sido paga ao proprietário.
  • Em qualquer momento entre o 11.º e o 30.º ano de vigência do DHD, o morador tem o direito a lhe ser devolvida o saldo restante da caução, caso renuncie ao DHD.

Quando existam quantias em dívida decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, o proprietário, em qualquer caso de extinção do contrato, pode deduzi-las do montante do saldo da caução a devolver ao morador.

6. Quais são as vantagens do DHD?
Para o proprietário da habitação o DHD tem as seguintes vantagens:

  • Rentabilidade estável e segura, dado que a garantia da caução paga pelo morador neutraliza o risco do não pagamento por este das contrapartidas devidas ou de não realização das obras que deve efectuar;
  • Redução significativa do custo da gestão do seu património edificado, pois é o morador que tem a seu cargo a realização das obras de conservação ordinária e o pagamento das despesas relativas às mesmas, às taxas municipais e ao IMI;
  • Possibilidade de gerir e rentabilizar o capital correspondente à caução paga pelo morador;
  • Direito de reaver a habitação em estado de conservação, no mínimo, médio, em caso de extinção do direito. Quando recupera a habitação, se não tiver sido assegurado pelo morador o estado de conservação da habitação, no mínimo, médio, o proprietário pode deduzir as despesas das obras no saldo da caução a devolver ao morador.

Para o morador, o DHD tem as seguintes vantagens:

  • Direito a residir toda a vida numa habitação. O morador goza de um direito vitalício, que só pode ser extinto se ele assim o desejar ou se entrar em incumprimento definitivo do contrato;
  • Muito menor necessidade de investimento (e endividamento, se for caso disso) em comparação com a aquisição de casa própria;
  • Solução alternativa em condições de estabilidade e segurança para as situações em que a aquisição com recurso a crédito não é possível ou desejável;
  • Solução para os proprietários ocupantes que desejem vender a sua habitação sem comprometer o acesso a uma nova solução habitacional em condições de estabilidade, reinvestindo apenas uma pequena parte do valor de venda têm acesso a uma nova habitação de forma estável, libertando a verba restante para complementar o orçamento familiar ou reinvestir;
  • Direito à devolução, total ou parcial, da caução, caso opte por renunciar ao DHD nos primeiros 30 anos de vigência do mesmo (ver ponto cinco), podendo posteriormente reutilizar esse montante para aceder a outra solução habitacional mais adequada ao seu percurso pessoal, familiar ou profissional;
  • Possibilidade de hipotecar o DHD se precisar de contratar crédito para pagar a caução.

7. Quais são as obrigações do proprietário e do morador?
Cabe ao proprietário:

  • Entregar a habitação ao morador em estado de conservação, no mínimo, médio;
  • Pagar os custos de obras e outros encargos relativos às partes comuns do prédio e, no caso de condomínio constituído, pagar as quotizações e cumprir as demais obrigações enquanto condómino;
  • Assegurar a vigência de seguros relativos ao prédio e à habitação que sejam legalmente obrigatórios;
  • Realizar e suportar o custo das obras de conservação extraordinária na habitação (salvo se as anomalias existentes resultarem de actos ilícitos e ou do não cumprimento de obrigações por parte do morador);
  • Gerir o montante recebido a título de caução e, com a extinção do DHD, assegurar a devolução ao morador do saldo devido.

Cabe ao morador:

  • Utilizar a habitação exclusivamente para sua residência permanente;
  • Pagar as taxas municipais e o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
  • Realizar e suportar o custo das obras de conservação ordinária na habitação e da avaliação do estado de conservação da habitação a cada oito anos. Quando o nível de conservação da habitação resultante desta avaliação periódica for inferior a médio, e a avaliação demonstre que as anomalias existentes resultam da não realização de obras de conservação ordinária, o morador deve promover a realização das obras necessárias à reposição do nível médio de conservação e confirmá-lo através de nova avaliação.
  • Consentir ao proprietário a realização das obras de conservação extraordinária, a que este está obrigado, e informá-lo logo que tenha conhecimento da existência de anomalias na habitação cuja reparação seja obrigação do proprietário.

8. Em que condições pode o DHD ser extinto?
O DHD pode ser extinto por renúncia do morador, com a morte do morador (ou, se o DHD for constituído a favor de mais do que uma pessoa, com a morte do último deles) ou por incumprimento definitivo de qualquer uma das partes.

Constituem causa de incumprimento definitivo:

  • O não pagamento de montantes devidos pelo morador ou pelo proprietário, uma vez ultrapassados os prazos estabelecidos;
  • Reincidência de atraso no pagamento de montantes devidos pelo morador, três, quatro ou cinco vezes (seguidas ou interpoladas) consoante o contrato vigore respectivamente há menos de 15 anos, há mais de 15 e menos de 30 anos ou há mais de 30 anos.

O morador pode renunciar livremente ao DHD em qualquer momento da vigência do DHD, com uma antecedência mínima de 90 dias em relação à data de entrega da habitação.

Uma vez extinto o DHD, o morador deve entregar a habitação ao proprietário com nível de conservação, no mínimo, médio. Se a extinção do DHD ocorrer nos primeiros 30 anos de vigência do contrato, proprietário deve devolver ao morador o saldo da caução, cujo montante dependerá do momento efectivo em que a extinção ocorre (ver ponto cinco). Quando existam quantias em dívida decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, o proprietário, em qualquer caso de extinção do contrato, pode deduzi-las do montante da caução a devolver ao morador.

9. Um morador pode dar o DHD como garantia bancária num crédito para pagar a caução?
Sim. O DHD só pode ser hipotecado pelo morador para garantir crédito que lhe seja concedido para pagar, no todo ou em parte, o valor da caução. O cancelamento da hipoteca na sequência da renúncia do morador tem sempre de ser autorizada pelo credor hipotecário. Se o morador adquirir a propriedade do imóvel sobre o qual foi constituído o DHD, a hipoteca transfere-se para a propriedade.

10. O que acontece se existir uma hipoteca sobre o DHD e o morador deixar de cumprir as suas obrigações junto do banco?
O banco pode proceder à execução da hipoteca constituída sobre o DHD. Neste caso, o proprietário tem opção de compra deste direito, podendo, para o efeito, utilizar o saldo da caução existente à data. Se o proprietário não exercer a sua opção de compra, o DHD pode ser vendido pelo banco, como forma de se fazer pagar do valor em dívida. Quem comprar o DHD neste processo de venda executiva tem direito a residir na habitação até que passem 30 anos desde a data de constituição do DHD.

11. Uma habitação com um DHD constituído pode ser vendida?
Sim, o proprietário pode transmitir livremente a terceiros a sua propriedade. Neste caso o DHD mantém-se.

12. O DHD pode passar de pais para filhos?
Não. A única circunstância que um DHD pode ser transmitido é no caso de execução da hipoteca contraída pelo morador como garantia do crédito para pagar, no todo ou em parte, o valor da caução.

Fonte: ECO

SE ARRENDAR UM IMÓVEL EM LISBOA, POSSO TER DÍSTICO DE RESIDENTE?

Tem um contrato de arrendamento e precisa de dístico de residente para estacionar o seu veículo, em Lisboa? Saiba como solicitar o mesmo através do site ou presencialmente nas lojas EMEL.

O Dístico de Residente permite o estacionamento nas ruas pertencentes à zona de residência do respectivo titular, nos lugares identificados, sem haver lugar ao pagamento da tarifa de estacionamento e sem limite de tempo.

Em regra, podem ser atribuídos até 3 Dísticos de Residente por fogo, desde que este seja utilizado para fins habitacionais e se situe dentro de uma Zona de Estacionamento de Duração Limitada. Pode ser incluída uma segunda zona de estacionamento no Dístico, que seja contígua à zona de residência. Mas, esta segunda zona não permite o estacionamento nos Eixos Vermelhos.

Em casos de famílias numerosas e de residências onde existe mais que um agregado familiar existem regras especiais previstas no Artº 25 do Regulamento (atribuição de até 5 dísticos no primeiro caso e redução do custo do segundo dístico no caso de famílias numeras).

Os Dísticos de Residente têm a validade máxima de 1 ano.

Para a emissão do dístico é necessário cumprir alguns requisitos.
É necessário que a morada do imóvel em questão coincida com a morada associada ao seu cartão de cidadão.

Caso verifique que as moradas são distintas, basta alterar a morada do cartão de cidadão. Este processo é simples e pode ser realizado através da Internet, de forma gratuita, ou presencialmente, com um custo de 3 euros. Não lhe é pedido nenhum comprovativo em como de facto mora no endereço apresentado. Apenas precisa de ter consigo o PIN de morada para realizar esta alteração. Caso não tenha este PIN, terá de fazer um novo cartão de cidadão o que constitui um processo mais demorado e também mais caro – o valor ronda os 15 euros ou o dobro, se solicitar a entrega urgente.

Para emissão do dístico da EMEL são-lhe solicitados os seguintes documentos originais:

  • Documento comprovativo da morada: Cartão do Cidadão (é necessário o PIN do cartão) ou Carta de Condução ou Autorização de Residência emitida pelo SEF (para cidadãos Estrangeiros);
  • Certificado de Matrícula, ou Título de Registo de Propriedade do veículo automóvel;
  • Contrato de Arrendamento para confirmar morada.

Quando o veículo para o qual precisa do dístico se encontra no nome de outra pessoa é-lhe pedida a apresentação do Título de Registo de Propriedade do veículo, juntamente com um dos seguintes documentos à sua escolha:
a) Um contrato que titula a aquisição com reserva de propriedade;
b) Um contrato de locação financeira ou de aluguer;
c) Uma declaração assinada pelo proprietário do veículo, na qual o mesmo ateste o usufruto deste, acompanhada por uma cópia da identificação do primeiro;
d) Uma “declaração da respectiva entidade empregadora onde conste o nome e a morada do requerente, a matrícula do veículo automóvel e o respectivo vínculo laboral, acompanhada do certificado de matrícula ou titulo de registo de propriedade, a locação financeira ou o aluguer da viatura”.

Para as zonas onde o dístico não permite estacionar gratuitamente, sugerimos a instalação e utilização da app da EMEL no seu telefone de modo a garantir que não é multado nem vê o seu carro ser bloqueado ou mesmo rebocado com os exurbitantes custos e transtorno associados.

Fonte: EMEL

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